なぜ空室対策で悩まされるのか？空室になる４つの本当のワケ

2014.04.20

あなたのアパートやマンションには空室がありますか？
空室対策でお悩みではありませんか？

管理会社のアドバイスどおりに、家賃を下げたりリフォームをしたり…いろいろ試してみたものの、空室がうまらないまま時間がすぎているのではないでしょうか？こんなにがんばっているのに！となげいている大家さんも多いと思います。

では、なぜ努力しても空室になってしまうのでしょうか？そこには根本的な理由があります。根本的な理由を知ることで、具体的な対策をうみだすことができます。

そこで今回は、あなたのアパートやマンションに空室ができてしまう４つの根本的な理由をご紹介します。

原因１｜人口の減少＝需要の減少！減っていく入居者たち
原因２｜新築アパート・マンションは次々と…増えていくライバル物件
原因３｜相続税の増税で、さらに高まる空室リスク
原因４｜全国平均空室率は約21.1%！過熱していく不動産市場
対策　｜空室対策で勝ちつづける物件をつくるには？

日本の人口が減少していることはみなさんもよくご存じかとおもいます。長期の人口減少は今後もつづき、35年後にはとうとう１億人をわって9,000万人台になってしまうといわれています。

人口が減っていく、つまり入居したいと思う人も減っていきます。住宅需要が下がり、入居者はどんどん減っていきます。

住宅需要は減少していきます。では供給も減少しているのでしょうか？

じつは供給は増えつづけているのです。毎年、時代にそった新しいアパートやマンションが建ちつづけています。不動産投資をはじめた当初は満室経営ができても、だんだん空室が目だちはじめるのは、供給が多すぎるためです。

なぜこのような超過供給がおきたのでしょうか？理由はカンタンです。不動産投資にはミリョクがたくさんあるからです。年金や社会保障の心配から不動産投資をはじめる方は多いです。

少子高齢化がすすみ、不安もますます大きくなり、不動産投資のミリョクは増していきます。アパートやマンションはこれからも増えていくと予想されます。

2015年から適用される税制改正によって、相続税が大幅にふえます。改正内容のポイントは２つあります。

・ポイント１　「基礎控除額」が40％カットされる！

基礎控除額をこえると、相続税を払わなければいけません。基礎控除額が下がることは、相続税の納税の対象がひろがることを意味しています。今までは相続税を払わなくてよかった方も、今回の税制改正で納税する必要があるかもしれません。

・ポイント２　最高税率が５％アップする！

相続税は、基礎控除額をこえた相続額に税率をかけた額です。相続額が多ければおおいほど税率もアップします。今回の税率アップのターゲットは、資産をたくさん持っている方です。基礎控除額を引いて２億円以上の相続額があるばあい、税率変更のダメージをうけます。

２つの変更、とくに基礎控除額の変更によって、相続対策に不動産投資を考えはじめている方がたくさんいらっしゃいます。この税制改正の影響で、ますますアパートやマンションが建つことが予想されます。

全国の平均空室率がどれくらいだと思いますか？正解はおよそ21.1％、つまり５戸に１戸は空室の時代なのです。

ただ管理会社のいわれたとおりに家賃を下げ、リフォームをしつづけると、収入が減り支出が増える最悪の事態になりかねません。この「空室合戦」時代の中、戦略をもたずに空室と戦っていくのは大変です。空室対策には戦略が必須なのです。

超過供給状態がさらに進んでいくなんて…不動産投資は失敗だった！と思われるかもしれません。しかし、失敗と決めつけるのはまだ早いです。

空室がだんだんと増えていくなら、生きのこれる物件を作ればいいのです。増えていくライバルに埋もれたままなげくのではなく、どうしたら圧倒的に勝てる物件を作っていくかを考えていきましょう。

まだまだ日本は「住む環境」が整っていないといわれています。暮らす「場所」はありますが、暮らしの「質」は海外と比べるとさみしい状態です。空室対策をきっかけに、スペースの提供ではなく暮らしそのものを提供できる大家さんを目指しましょう。

このサイトでは、質のたかい暮らしを提供して、満室経営をかなえるための空室対策をご紹介していきます。

今回は、あなたのアパートやマンションが空室になる４つの根本的な理由をご紹介しました。

それじゃあ、不動産投資は失敗だったの！？と不安に思うかもしれません。しかし、空室対策をすることによって失敗を成功にチェンジできるかもしれません。空室対策をきっかけに、質の高い暮らしを提供できる物件をつくっていきましょう。

今後さらに空室が増えていくことが予想されます。ライバル物件に負けないためにも、１歩先の空室対策をしてみませんか？

対策についてお悩みの方は、ぜひアパルトマンまでご相談ください。

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