空室対策の王道「リフォーム」を何倍も効果的にする３つのポイント！

2014.05.19

空室対策２｜リフォームでレベルアップの方法

空室対策で「なんとなく」リフォームしていませんか？

なんとなくのリフォーム・・・それってもしかするとおカネの無駄遣いかもしれません。ただ管理会社にいわれたから、空室がうまらなくって・・・と切実なお悩みがあると思います。

コストをかけすぎたり逆にかけなさすぎて空室になったりと上手くいかないケースがあるかと思います。

実は、空室対策のリフォームをするまえに基本をおさえておくことがとっても大事なのです。失敗しないリフォームで満室経営をめざすためにも基本をおさえておきましょう！

今回は、空室対策におけるリフォームの基本をご紹介します。

１｜なぜ空室対策にリフォームをするのか？

｜「物件価値＞家賃」のルール

まず大家さんみなさまに覚えていただきたい大原則があります。「物件価値＞家賃」のルールです。

「物件価値＞家賃」のルールとは、物件価値が家賃をこえなければ入居者はあらわれない、という原則です。いま空室でお悩みの方は、まず家賃以上の価値を提供しているか？と問いかけてみてください。

このルールにもとづくと、空室対策はキホン的に２つあります。

１	物件価値をアップして家賃を上回る	→	物件価値＞家賃
２	家賃をさげて物件価値を下回る	→	家賃＜物件価値

じゃあ、家賃をさげたらいいんじゃない？と思うかもしれません。しかし、家賃をさげるとキケンがいっぱいです！他の物件も家賃をさげてきて、家賃相場が下落してしまいます。そしてまた家賃をさげなければいけません。家賃合戦に入ってしまうとなかなか抜けられません。

家賃をさげるリスクは、「家賃の決め方入門ガイド！失敗しないための２つのコツ」にまとめました。いままでずっと管理会社に言われるがまま家賃を下げてきた…という方はぜひご覧ください。

｜リフォームで物件価値をアップ！

家賃を下げられないとなると、家賃以上に物件価値をあげておトク感たっぷりの物件にチェンジさせる必要があります。ではどのようにして物件価値をあげればよいのでしょうか？

答えは、カンタンです。リフォームすればよいのです。

年月とともに建物の価値は減っています。いまこの瞬間にも価値は少しずつ減少しているのです。失われた物件価値はリフォームで回復することができます。

ここで注意していただきたいのが、リフォームはただすればいいものではありません。採算にあう戦略的なリフォームをすることが大切なのです。そしてあったら便利だな、と思うアイテムをちりばめておくことが大切です。

【リフォームのポイント】

１	採算にあう戦略的なリフォームをすること
２	あったら便利だな！と思う小さなアイテムをちりばめておくこと

２｜いくらまでコストはかけるべき？

採算のあうリフォームが大切だと前述でお伝えしました。ではリフォームのコストはいくらまでかけるべきなのでしょうか？ここではリフォームのコストについてご説明します。

｜リフォームコストの考え方

リフォームするぞ！とはりきって採算を度外視してコストをかけても、家賃が３倍になるわけではありません。逆にお金をこれっぽっちもかけなければ効果はあらわれないでしょう。

ではどのくらいコストをかけるのはベストなのでしょうか？

リフォームコストは「機会損失」が上限です。機会損失とは、空室が埋まっていれば得られた利益をいいます。空室が埋まっていれば得られた金額までコストはかけていいのです。

家賃５万円の物件を例に具体的にみていきましょう。

状況	現状回復のみ、リフォームをしなかった（コスト０円）	現状回復とリフォームをした（コスト15万円）
空室期間	６ヶ月空室だった	すぐに入居者がきまった
コスト	５万円×６ヶ月＝30万円（機会損失）	15万円（リフォームコスト）
結果	15万円の損	15万円の得

リフォームをしたばあい、たとえ30万円のコストをかけても結果は変わりません。物件価値をあげているのでこれからの空室対策もラクになります。しなかったばあいは、家賃をさげる必要がでてきますし、広告費もさらにかかるでしょう。

｜６ヶ月で回収するのがキホン！

先ほどは「リフォームコスト＜機会損失」が原則とご説明しました。しかし、これから何ヶ月空室になるかなんて誰にもわかりません。すぐに入居者がきまるかもしれませんし、６ヶ月以上も空室になってしまうこともありえます。

では、機会損失はどのように計算すればよいのでしょうか？

機会損失は６ヶ月で計算するのがキホンです。リフォームコストは６ヶ月で回収するようにしましょう。

本来は「もしリフォームをしなかったら空室期間はどれくらいだろう？」と客観的に考えて機会損失を計算し、リフォームコストの上限を算出すべきです。ただ、むずかしいので６ヶ月を目安にしていただいてかまいません。

３｜要注意！流行にのってはダメ

｜流行の設備、数年後にはブームが去るカモ！

リフォームをするときに注意していただきたいことがあります。それは「流行の設備をつけてはいけない」ということです。

なぜなら、数年であっという間にブームが去ってしまい需要がなくなってしまうからです。

オール電化は、東日本大震災のまえは大人気設備でしたが、震災による原発事故からしょうじた節電の動きで人気が落ちています。カードキーも一時的な人気はありましたが、現在では普通のカギでも大差はありません。

一時期のブームにのっかり人気の設備をつけずに、絶対に必要なアイテムをそろえるべきです。防犯のためのテレビインターフォンやインターネットなど、マストアイテムだけを設置しましょう。

｜これならハズレなし！マストアイテムの確認方法とは？

では、どのようにマストアイテムを確認すればよいのでしょうか？

現在のマストアイテムのチェック方法は、全国賃貸住宅新聞社が定期的に発表している賃貸設備人気アンケートなどを参考にしましょう。

数年後のマストアイテムのチェック方法は、最新分譲マンションの設備を参考にしましょう。

分譲マンションの設備は、常にトレンドの先取りを取り入れています。販売競争に勝ち抜くために常にマーケティングを行っているためです。モデルルームを見学してマストアイテムを確認してみてください。

最近でいうと、災害対策設備が人気です。地震のユレを感知してキッチン扉をロックするシステムや地震速報一斉配信システムなど、手軽に設置できるものもあります。ぜひ取り入れてみてはいかがでしょうか？

▼今回のまとめ

今回は、空室対策のリフォームのキホンについてご説明しました。

大原則	「物件価値＞家賃」のときに入居者はやってくる！
ポイント１	戦略的なリフォームで物件価値アップ→家賃の値下げ合戦から脱却できる！
ポイント２	リフォーム費用は６ヶ月で回収する！
ポイント３	設備は分譲マンションをチェックして決める！