空室が埋まらず、対策で家賃をさげていませんか？

 

家賃の引き下げは、コストや労力をかけずにできる空室対策です。家賃以上の物件価値をかんじなければ入居者はあらわれません。つまり物件価値はそのままで家賃をさげれば空室は埋まります。

 

しかし、家賃の引き下げには落とし穴がひそんでいます。値下げは最終手段でなければいけません。

 

そこで今回は、適正な家賃を決めるための方法と家賃をさげるキケンについてご説明します。

 

目次

コツ１｜家賃を決める２つの方法

方法１｜他の物件と比べる

方法２｜利回りから逆算する

 

コツ２｜家賃を下げるとこんなデメリットが？！

デメリット１｜収益が低くなる

デメリット２｜１度下げたら上げられない

 

 

コツ１｜家賃を決める３つの方法

 

方法１｜他の物件と比べる

他の物件とくらべて家賃をきめる方法です。家賃をきめるときに１番つかいます。

この方法のメリットは、入居者のニーズを取り入れられるところです。空室リスクが低くなるかもしれません。しかし収支計算して家賃をきめていないので収益がでにくくなるデメリットもあります。

 

他の物件とくらべるための２ステップをご紹介しますね。

 

ステップ１｜近くのライバル物件の調査

 

まずライバル物件を知ることからはじめます。ここでは他の物件をしらべるちょっとした裏ワザを２つご紹介します。

 

１、賃貸ポータルサイトをチェックする裏ワザ

 

家賃相場もカンタンに調べることができます。同時に入居条件や築年数などさまざまな情報がゲットできます。自分の物件と同じような間取り、築年数や環境の似ている物件は特にしっかりとみておきましょう。必ず複数のサイトでチェックしてくださいね。

 

 

２、空室状況をチェックする裏ワザ

 

空室率をしらべるにはちょっとした工夫が必要ですが、空室状況のチェックは念入りにおこなってください。

 

外側から部屋をみて、カーテンがあれば入居、なければ入居していません。郵便受けの口にテープが貼ってあるばあい、玄関ドアに水道局のしおりが下げてあるばあい、電気メーターやガスメーターが稼働していないばあいも入居していません。

 

このようにして、自分の物件の周囲の空室率をチェックしましょう。

 

 

ステップ２｜比較して決める

 

収集したライバルの情報や、これから建つ物件の情報をつかって比較していきます。他の物件とくらべると自分の物件の長所や短所がみえてきます。その長所や短所をふまえて家賃をきめます。

 

 

方法２｜利回りから逆算する

 

アパートやマンションの建設コストにたいして利回りを見こみます。期待の収益から逆算して家賃をきめる方法です。

 

この方法のメリットは、自分の収益がはっきりとわかるところです。しかし、空室リスクが高くなるデメリットもあります。方法１と合わせてつかうといいですね。

 

【利回りから逆算する計算式】

（建設コスト×期待する利回りー必要な経費）÷12ヶ月	＝　建物自体の家賃
建物自体の家賃×１部屋の面積÷すべての部屋の面積	＝　１部屋の家賃

 

 

 

コツ２｜家賃を下げるとこんなデメリットが？！

 

空室対策として、ついつい家賃をさげてしまいます。しかし家賃をさげることのリスクを十分にわかっていますか？家賃をさげるとさまざまなデメリットがありますが、ここでは２つご紹介します。

 

 

デメリット１｜収益が低くなる

 

当たり前ですが、家賃をさげてしまうと収益が低くなります。家賃をさげるとどんどん利回りが悪くなります。入居者からの値下げ交渉にもできるだけ応じないでください。

 

「月1,000円〜2,000円くらいならいいかな」とおもっても、年単位でかんがえると12,000〜24,000円の損になってしまいます。４年間で考えると48,000円〜96,000円の損になります。とても大きいですよね？家賃をさげるか迷ったときは、月単位ではなく１年、４年単位で考えてみてください。

 

 

デメリット２｜１度下げたら上げられない

 

家賃は１度さげると、値上げするのにとても苦労します。あなたが家賃をさげることで、一時的に入居者は集まります。しかし、他の物件も下げはじめます。あなたの物件の強みは消えてしまい、空室が目立つようになります。そしてまた家賃を下げなければいけません。

 

このように１度家賃をさげてしまうと、値下げ合戦に入ってしまいます。

 

 

▼今回のまとめ

 

今回は、家賃の決め方と家賃を下げることにリスクについてご説明しました。

 

家賃の決め方

方法１	他の物件と比べる
方法２	利回りから逆算する

 

家賃をさげるデメリット

デメリット１	収益が低くなる
デメリット２	１度下げたら上げられない

 

家賃をさげる手段は、最後のさいごまでとっておきましょう。家賃をさげなくても空室を回避する方法はたくさんあります。その方法をためしてから値下げをしてもよいのではないでしょうか？

 

 

さいごに

 

家賃をさげるとさまざまなリスクがあります。物件価値をあげて空室対策することがカンジンです。

 

なかなか自分ひとりで空室対策はむずかしいですよね。空室対策のプロ、アパルトマンにぜひご相談ください。

 

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