大規模修繕とは「完成時の性能を維持していくために必要な最小限の修繕」です。そもそも賃貸経営は「商売」ですから、できるだけ収入を増やして支出を減らしたいのが道理です。
 
大規模修繕のような多額の支出は「できるなら」避けたいですね。
 
３０年～５０年の耐用年数の中で、大規模修繕などをしなくても収入が維持できて、入居者の安全を保てるなら、こんな多額の出費をしたくないと考えるのは当然です。
 
しかし、建物は時間とともに劣化していきます。何も手を打たないでいると、「見た目の築古感」を感じさせてしまい、内見に訪れた人に敬遠されたり、入居者の退去を促進させてしまいます。
 
そして、「緊急の修繕」が発生して余分なコストを負担することになってしまいます。大規模修繕は賃貸経営にとって「避けて通ることのできない道」のようです。
 
大規模修繕の周期は１０年～１５年が目安といわれます。たとえば外壁ですが、モルタルやサイディングは経年によって塗装表面の劣化で防水性が低下します。モルタルはクラックが入り、サイディングは継ぎ目の防水性能が劣化します。
 
塗装というバリアを破って内部に水が染み込むと建物の劣化が一気に進んでしまいます。外壁がタイルなら経年劣化はほとんどありませんが躯体のゆがみや目地からの漏水などで「割れや浮き」が発生します。モルタルもタイルも、共に１０～１２年が補修や塗り直しの時期なのです。
 
屋根は、アパート等の傾斜した屋根（カラーベスト）では年が経つと「割れや雨漏れ」が起きますので表面塗装が必要です。マンションに多い平らな屋根（陸( ろく)屋根という）は年数によって防水面が「腫れや亀裂」を起こして漏水につながる可能性があります。両方の屋根ともに１０～１５年で塗装か防水処理が必要となります。
 
建物本体だけでなく室内設備も交換を要するものがあり、そのひとつが「給湯器・風呂釜」です。これらの故障は冬場や夏場に多く発生するので、入浴の出来ない入居者からのクレームの元になります。その時期が来たら「一斉交換」のタイミングでしょう。エアコンも同じように交換時期が訪れますが、ともに目安が１０～１５年です。
 

｜さいごに・・・

大規模修繕をどのようにしたらいいのかわからない、入居者募集に困っている、空室対策に悩んでいるなどなど、大家さんには多くの悩み事があると思います。その悩み事、ぜひアパルトマンにご相談ください！
 
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